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Infos pratiques

rubrique juridique

En cas de vente d’un bien immobilier, peut-on donner plusieurs mandats de vente ?

Cela est possible si vous optez pour le mandat simple, mais est interdit si vous avez fait le choix de donner un mandat avec exclusivité.

Le mandat est l’acte par lequel vous désignez un agent immobilier ou un notaire pour rechercher un acheteur. Le mandat qu’il soit simple ou avec exclusivité doit être passé par écrit et pour une durée déterminée.

Le mandat simple vous permet de contacter autant d’agences que vous le désirez et de rechercher vous-même un acquéreur. Il vous faudra cependant prévenir toutes les agences avec qui vous avez contracté, en respectant le formalisme prévu par leurs mandats, quand le compromis ou la promesse unilatérale sera signé.

Seule l’agence ayant effectivement réalisé la vente aura droit à une rémunération.

Dans le mandat avec clause d’exclusivité, vous vous engagez à ne traiter que par l’intermédiaire de l’agence, même si vous trouvez l’acheteur vous même. Si vous passez outre la clause d’exclusivité et réalisez la vente directement avec l’acheteur ou par le biais d’une autre agence, le titulaire du mandat exclusif sera en droit de réclamer sa commission.

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Un agent immobilier peut-il exiger le versement de tout ou partie de sa commission avant la réalisation de la vente

NON.
D’abord, l’agent doit détenir du vendeur un mandat écrit, et à durée déterminée (faute de quoi, le mandat est nul).
Ensuite, la commission est la rémunération due au mandataire (l’agent) en contrepartie de ses efforts, de sa diligence concrétisés par la conclusion de l’affaire.

Autrement dit, la commission n’est due que :
• lorsque l’intervention de l’agent a été déterminante dans la conclusion de la vente ;
• lorsque la réalisation de l’affaire est effective : si une promesse de vente ou un compromis de vente a été signé et assorti d’une clause suspensive (par exemple, réalisation de la vente subordonnée à l’obtention d’un prêt), la commission ne sera due que lorsque la clause suspensive sera levée. En pratique, elle sera payée lors de la signature de l’acte authentique chez le notaire.

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Lorsque l’on est en cours d’acquisition d’un logement dans une copropriété, qui, de l’acquéreur ou du vendeur, doit payer les travaux votés en assemblée générale ?

Lorsqu’un copropriétaire vend son logement et que des travaux ont été votés avant la cession, le paiement des provisions incombe à celui – vendeur ou acquéreur – qui est copropriétaire au moment de l’exigibilité.

Prenons un exemple : des travaux ont été votés le 15 mars 2004 prévoyant un échéancier en trois temps : le 1er avril 2004, le 1er juin 2004, le 1er août 2004.

La vente a lieu le 1er mai 2004. Le vendeur devra s’acquitter de l’échéance du 1er avril 2004, l’acquéreur devra s’acquitter des échéances du 1er juin 2004 et du 1er août 2004.

A signaler que si les travaux ont été votés sans échéancier, c’est celui qui est copropriétaire au moment où le syndic appelle les fonds qui devra payer.

Sachez que l’acte de vente passé entre vendeur et acquéreur peut prévoir une répartition différente; ce dernier ne sera pas opposable au syndicat des copropriétaires, mais devra être respecté par les parties au contrat.

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Est-on tenu de fournir un état relatif à la présence de plomb lors de la vente d’un logement ?

Tout dépend de la date de construction de l’immeuble. Si ce dernier a été construit avant 1948 et s’il est situé dans une zone à risque d’exposition au plomb, la loi oblige les particuliers à fournir un état d’accessibilité au plomb datant de moins d’un an.

Cet état doit être annexé à la promesse ou au contrat de vente ; en son absence, le vendeur ne pourra s’exonérer de la garantie des vices cachés et sera tenu pour responsable des conséquences de la présence de plomb.

Bon à savoir : les plans de zone à risque sont établis par le préfet de département. Ils font l’objet d’annonces légales et sont affichés en mairie ; ils sont également notifiés aux chambres des notaires et aux barreaux. Pour savoir si votre logement est situé dans une zone à risque, contacter votre mairie.

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Quelles sont les obligations du vendeur d’un bien immobilier concernant la présence de termites ?

Un état parasitaire établi par un expert, inséré dans un dossier technique et datant de moins de trois mois doit être joint à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique, dès lors que le bien mis en vente est situé dans une zone contaminée par les termites.

Cette zone est préalablement délimitée par arrêté préfectoral pris sur proposition ou après consultation des conseils municipaux lorsque des foyers de termites sont identifiés dans une ou plusieurs communes.

De ce fait, le vendeur ne peut s’exonérer de la garantie des vices cachés prévue à l’article 1643 du code civil qu’à la condition qu’un état parasitaire soit annexé à l’acte authentique constatant la réalisation de la vente.

Avant même la vente éventuelle d’un bien immobilier bâti ou non bâti, l’occupant qui a connaissance de la présence de termites a obligation de faire une déclaration en mairie adressée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou bien déposée contre décharge.

A défaut d’occupant, cette déclaration incombe au propriétaire. Elle incombe au syndicat des copropriétaires concernant les parties communes des immeubles soumis aux dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété.

Sachez que dans les secteurs délimités par le conseil municipal, le maire peut enjoindre les propriétaires de procéder dans les six mois à la recherche de termites et d’effectuer des travaux préventifs ou d’éradication.

Attention : des sanctions pénales sont prévues par le décret du 3 juillet 2000 en cas de non respect des différentes obligations.

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Constat amiante

Depuis le 01/09/2002, un état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux de construction contenant de l’amiante (murs, poteaux, poutres, planchers etc) doit être annexé à toute promesse unilatérale de vente ou d’achat et à tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un immeuble.

Sont concernés tous les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 01/07/1997, y compris les parties communes et privatives des immeubles en copropriété et les maisons individuelles.

Le constat, effectué par un technicien qualifié, doit être produit au plus tard à la date de la promesse de vente ou d’achat.

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Qui paye les frais de notaire dans le cadre d’une vente d’immeuble ?

Le paiement des frais exposés par le notaire pour établir l’acte de vente est à la charge de l’acheteur.

Toutefois, les parties peuvent déroger à ce principe et définir dans le contrat une répartition différente des frais notariés. Les « frais de notaire » comprennent :

• les droits et taxes payés au Trésor public : le droit de timbre, le droit d’enregistrement, la taxe de publicité foncière ou la TVA pour la première mutation d’un immeuble bâti de moins de cinq ans,
• la rémunération du notaire : les émolument tarifiés (rédaction de l’acte de vente…) et s’il y a lieu les honoraires libres (consultation, expertise…),
• les frais engagés pour le compte des parties (extrait de cadastre…).

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Quels sont la portée et les effets de la condition suspensive de la promesse de vente d’un bien immeuble liée à l’obtention d’un prêt ?

Le particulier qui finance son acquisition immobilière par un ou plusieurs crédits bénéficie d’un système de protection.

La condition suspensive est un événement futur et incertain qui suspend la naissance du contrat. En effet, le compromis de vente n’existe pas tant que la condition n’est pas remplie. L’existence même de la vente en dépend. Alors que dans le cas d’une condition résolutoire : le compromis de vente existe, mais, si la condition se réalise, la vente peut être résiliée.

Dans le premier cas, le vente n’existe pas encore ; dans le deuxième cas, la vente est déjà conclue.

A noter : la condition suspensive de l’obtention d’un prêt est réalisée dès la présentation par un organisme de crédit d’une offre correspondant aux caractéristiques de financement de l’opération, même si le bénéficiaire refuse cette proposition.

Il convient de distinguer selon que l’achat est fait à crédit ou payé au comptant :

• si l’achat est financé par un crédit, l’acte devra obligatoirement indiquer que le prix sera payé grâce à lui ;
• à l’inverse, en cas de paiement comptant, l’acquéreur doit mentionner de sa main qu’il reconnaît être informé du fait que s’il décidait néanmoins de solliciter un prêt, il ne pourrait se prévaloir de son refus pour faire annuler la vente.
En cas de silence du compromis de vente sur ce point, il sera considéré que l’acte a été passé sous condition suspensive dès lors que l’acquéreur apportera la preuve par tous moyens qu’un prêt a été demandé.

Pour renforcer le dispositif de protection de l’acquéreur, les tribunaux considèrent que le compromis de vente doit, sous peine de nullité, porter indication du taux d’intérêt et de la durée du prêt.

Sachez que si la banque refuse de vous consentir le prêt, tout dépôt de garantie versé à l’occasion de la signature de l’acte doit vous être restitué.

Mais attention, l’acquéreur négligent serait sanctionné si aucune démarche pour obtenir le prêt n’avait été effectuée : la clause suspensive serait alors réputée réalisée et la vente effectuée.

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Achat d’un appartement ou d’une maison : ce qu’il faut savoir.

Achat d’une maison

Il est conseillé à l’acquéreur de vérifier que l’achat comprend toutes les dépendances, les fonds de terrain en dépendant sans exception. Si le terrain est mal délimité, mieux vaut établir un plan par un géomètre expert.
Il est aussi recommandé de :

• consulter le plan cadastral (au cadastre ou à la mairie),
• vérifier qu’il n’existe pas de servitude (une restriction au droit de propriété immobilière comme le droit de passage par exemple),
• vérifier s’il y a des murs mitoyens.

Achat d’une maison dans un lotissement

Si la maison est située dans un lotissement, l’acquéreur peut demander à consulter le règlement de lotissement et le cahier des charges : il devra en effet en respecter les dispositions.

Il convient toutefois de se renseigner à la mairie pour savoir si le règlement et le cahier des charges sont toujours applicables ou, le cas échéant, si ce sont les règles d’urbanisme figurant dans le PLU (plan local d’urbanisme) qui s’appliquent.

Achat d’un appartement en copropriété

Si le logement est situé dans un immeuble en copropriété, l’acquéreur ne doit pas hésiter à se renseigner sur l’état des parties communes. Le copropriétaire vendeur est tenu de porter à la connaissance de l’acquéreur le carnet d’entretien de l’immeuble, si celui-ci le demande.

Le propriétaire cédant doit aussi porter à la connaissance de l’acquéreur, si celui-ci le demande, le diagnostic technique qui existe pour toute mise en copropriété d’un immeuble de plus de 15 ans.

Ce diagnostic porte sur l’état apparent de la solidité du clos et du couvert et sur l’état des conduites, canalisations et équipements de sécurité. Le notaire doit obligatoirement porter ce diagnostic à la connaissance de l’acquéreur lorsqu’il s’agit de la première vente après la mise en copropriété de l’immeuble ou de toute vente intervenant dans les 3 ans suivant la date de diagnostic.

Il est conseillé à l’acquéreur de vérifier la surface du bien. En cas de vente d’un lot en copropriété, la superficie doit figurer dans l’avant-contrat et le contrat de vente définitif, sous peine de nullité de l’acte.

Enfin, il est important pour l’acquéreur de s’informer sur le montant des charges qu’il devra acquitter et sur les gros travaux votés ou susceptibles de l’être (ravalement, toitures etc.). L’acquéreur peut notamment demander à voir le procès-verbal des dernières assemblées générales et consulter le règlement de copropriété chez le syndic de l’immeuble (pour connaître, par exemple, les quotes-parts de charges attachées au lot qui l’intéresse).

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