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Expertiser mon bien

Faire appel à un expert dans l’évaluation de biens immobiliers

A quoi ça sert ?

« Évaluer c’est fixer l’éphémère et le volatile »

Il n’existe aucune définition légale de la valeur vénale tout au plus l’article R.123-178 du Code du Commerce précise-t-il que la valeur vénale d’un bien correspond au prix qui aurait été acquitté dans des conditions normales de marché.

Nous retiendrons la définition de la Charte de l’Expertise : la valeur vénale (de marché) correspond au meilleur prix auquel un bien ou droit immobilier pourrait raisonnablement être cédé en cas de vente amiable à la date de l’expertise.

Cette valeur est donc celle d’un bien soumis au jeu de l’offre et de la demande, sur un marché déterminé, à un moment précis et dans les conditions suivantes :

  • Il existe des acheteurs susceptibles d’acquérir le bien.
  • Le vendeur a la ferme intention de vendre mais n’est pas contraint de réaliser trop rapidement une opération ayant pour conséquence la liquidation brusquée de son patrimoine.
  • Le délai de commercialisation est raisonnable et tient compte de la nature et de l’importance des biens, ainsi que de l’état du marché, celui-ci n’étant pas supposé subir de variation significative pendant la dite période.
  • Les biens sont proposés sur le marché au plus grand nombre d’acquéreurs possibles.
  • Il n’est pas tenu compte de surenchère éventuelle émanant d’un acheteur éventuel agissant en raison d’une convenance particulière.

Pour qui ? – Cadre d’intervention

La société WILL SKILL IMMO est une société indépendante, située à Marseille 9ème, spécialisée dans l’évaluation de biens immobiliers :

  • Valeur vénale (Achat/Vente) pour les particuliers ou les professionnels
  • Valeur Locative pour les particuliers ou les professionnels
  • Partage Successoral
  • Donation Partage
  • Sortie de la Communauté (Divorces) ou Indivision (Rachat de parts)
  • Déclaration de succession
  • Déclaration pour l’ISF
  • Appréciation des Garanties Hypothécaires pour les prêts bancaires…

Qualification

Xavier ROUSSET en savoir +

  • Membre fondateur de la société WILL SKILL IMMO
  • Diplômé de l’ESC Montpellier et licencié es Mathématiques
  • Adhérent au Syndicat National des Professionnels de l’Immobilier (SNPI)
  • Membre du Collège des Experts Evaluateurs du SNPI

RCP : Gras Savoye SA 2 rue Ancelle 92500 Neuilly sur Seine

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Comment ça marche ? – Méthodes d’évaluations

1. Méthode par « Sol+Construction »

Cette méthode consiste en l’évaluation séparée du sol et du bâti en prenant en compte

  • un coût de construction à neuf assorti d’un coefficient d’adaptation au marché local
  • un abattement pour vétusté
  • un coefficient d’abattement pour occupation du terrain (abattement généralement retenu par les Tribunaux)

2. Méthode par comparaison directe

Cette méthode consiste à comparer des biens similaires.
Le résultat de cette méthode sera considéré comme plus ou moins fiable en fonction des termes de comparaison recueillis (biens comparés).

3. Méthode par capitalisation d’un revenu

Cette méthode consiste à capitaliser un revenu probable.

Cette méthode sera à appréhender avec la plus grande prudence, un écart de 1% dans le choix du taux de capitalisation entrainera une différence importante sur le résultat.

Le taux de capitalisation retenu sera fonction de la qualité de l’immeuble, de son état et sera d’autant plus élevé que l’immeuble est ancien ou vétuste.

A titre indicatif, ce taux peut varier de 3 pour un immeuble de bon standing à 12 ou 15% pour un immeuble insalubre et industriel.

4. Méthode par actualisation des cash-flows

La méthode repose sur le principe que, pour un investisseur, le cout d’un investissement doit correspondre à la somme actualisée des revenus qu’il peu en espérer.
Elle s’applique donc à l’estimation d’immeubles de rapport (ou susceptibles d’être loués), qu’il s’agisse, en théorie du moins, d’immobilier d’entreprise ou d’immobilier d’habitation.

5. Méthode des terrains à bâtir par compte à rebours

La méthode consiste à supputer d’une part le prix de vente probable de la parcelle supposée aliénée et après division, en autant de lots qu’il serait possible d’édifier de maisons individuelles et d’autre part, le montant des frais à exposer, pour mener à bonne fin l’opération.

6. Méthode à partir du bilan financier prévisionnel

Le bilan prévisionnel de construction ou « bilan promoteur » est une méthode d’estimation de la valeur d’un terrain à bâtir à partir d’hypothèses sur la constructibilité du site et sur la valeur marchande des biens immobiliers projetés.
Cette méthode est principalement adaptée à la valorisation de terrains dédies à des opérations de construction ou de réhabilitation à court terme et ne nécessitant pas d’aménagement lourd.
Le bilan promoteur est une démarche de compte à rebours : la différence entre les recettes attendues de l’opération (vente des surfaces de plancher) et son prix de revient estimé (cout de construction, frais et honoraires, taxes…) détermine un budget « admissible » pour le foncier, après déduction de la marge.

Pour quel cout ? – Missions et tarifs

Chaque mission revêt la signature d’un ordre de mission et des clauses de confidentialité.

1. Avis de Valeur : Visite in situe et analyse synthétique du bien par un expert.

Descriptif qualitatif, analyse du marché, situation juridique et urbanistique du bien permettant la rédaction d’un avis de valeur du bien de 4 pages sous 48 heures
Prix : 120 € HT / heure (plancher 250 € HT)

2. Rapport d’expertise : Visite in situe et analyse détaillée par un expert.

Principes et conditions d’évaluation, Mission, Demande de Pièces, Désignation des biens, Convocation et Visite des lieux, Situation géographique et environnement, Photographies générales, Description, Situation Juridique, Situation locative, Règlement d’Urbanisme, Servitude, Appréciation Générale, Estimations par le croisement de plusieurs méthodes et Conclusion.
Rédaction d’un rapport d’expertise de minimum 20 pages sous 2 à 3 semaines.
Prix : 120 € HT / heure (plancher 650 € HT)

3. Certificat d’expertise : document destiné aux banques et/ou aux particuliers dans le cadre de montage de crédit hypothécaires ou de crédit relais.

Visite in situe et analyse synthétique du bien par un expert.
Rapport d’Expertise simplifié.
Prix : forfait de 350 € HT

Contact

Xavier ROUSSET
Tél : 06 32 02 72 00
Mail : roussetx@orange.fr
Adresse : 8, impasse de la Grande Bastide – 13009, Marseille

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